Kiracı ile kiraya verenin, ilgili kira dönemi içerisinde ödenmesi gereken kira bedelinin belirlenmesi noktasında uyuşmazlık yaşaması halinde kira tespit davası açılmaktadır. Kira tespit davası ile birlikte taraflar arasında doğan uyuşmazlık sona ermektedir.
KİRA TESPİTİ NEDİR?
Bir kira döneminin bitmesi üzerine başlayacak olan yeni kira dönemi için değişen ekonomik koşullara uygun yeni bir kira bedelinin belirlenmesi gerekmektedir. Kiracı ile kiraya veren arasında düzenlenen kira sözleşmesinde yıllık kira artış oranı belirlenmişse ilgili orana göre her yıl kira bedeli artacaktır. Kira sözleşmelerinde çoğunlukla yıllık TÜFE oranlarına göre artış yapılacağı belirlenmektedir.
Taraflar arasında yapılan sözleşmede yıllık kira artış oranının ne olacağı belirlenmemişse veya bu oranda uzlaşmaya varılamamışsa dava açılarak hâkimden kira tespiti talebinde bulunulmaktadır. Açılacak olan davaya kira tespit davası denir.
KİRA TESPİT DAVASI
TBK’nun 344.maddesine göre;
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir…”
Kanuni düzenlemeye göre kiracı ile kiraya vere arasında yapılan sözleşmede yıllık kira artış oranı belirlenmişse; sözleşmeye göre yeni döneme ilişkin kira bedeli belirlenir. Ancak kira artış oranının sözleşmede belirlenmediği ve taraflar arasında anlaşmaya varılamadığı noktada uyuşmazlığın giderilmesi için kira tespit davası açılmalıdır.
Kira tespit davasının açılmasıyla birlikte hâkim on iki aylık TÜFE oranının geçmemek üzere kiralananın durumuna ve hakkaniyete uygun bir şekilde kira tespiti yapar.
Kira tespit davasında mahkeme tarafından yalnızca kira bedelinin tespitine ilişkin bir hüküm kurulur. Ancak kira tespit davası klasik anlamda bir tespit davası olmadığından mahkeme tarafından verilen karar icraya konu olabilmektedir.
Bu makalemiz ilginizi çekebilir: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası |
KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI
Kira Sözleşmesi; Kiracı ile kiraya veren arasında hukuka uygun bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
Kiralananın konut veya çatılı iş yeri olması; Yalnızca konut veya çatılı iş yerleri için kira tespit davası açılabilir. Konut ve çatılı iş yeri dışında kalan tarla, arazi ve taşınır mallar hakkında kira tespit davası açılamaz.
Hukuki Yarar; Davacının kira tespit davasını açmada hukuki yararının olması gerekir. Örneğin kiraya verenin, kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması nedeniyle kira tespit davası açması hukuki yararının olduğunu gösterir.
Süre; Kira tespit davası her zaman açılabilen bir davadır. Ancak içinde bulunulan yeni kira dönemine ait kira bedelinin tespitinin yapılması isteniyorsa yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte dava açılmalı veya kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulmalıdır.
Arabuluculuk; 2023 yılında yapılan kanuni değişiklik nedeniyle kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk şartı bulunmaktadır. Arabulucuya başvurmadan davanın açılması halinde dava usulden reddedilecektir.
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİNDE ETKİLİ OLAN FAKTÖRLER
Hâkimin yeni kira bedelini belirlemesi noktasında en önemli kaynağı bilirkişi tarafından hazırlanan taşınmazın kira bedeline ilişkin rapordur. Bilirkişi kira bedelinin hesaplanmasında emsal/rayiç değerleri ve kiralananın durumunu göz önüne almaktadır. Alanında uzman bilirkişiler tarafından hazırlanan bu rapor dosyanın nihayete ermesinde önem arz etmektedir.
Kira bedelinin tespitinde bir diğer önemli husus ise TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranıdır. Yıllık enflasyon ile belirlenen TÜFE oranı kira bedelinin yeni dönem içerisinde azami olarak ne kadar arttırılması gerektiği noktasında belirleyicidir. Enflasyonun yoğun olduğu ülkemizde kiracı ve kiraya vereni zarara uğratmadan kira bedelinin belirlenmesinde TÜFE oranı dikkate alınmaktadır.
Hâkim; bilirkişi raporu, emsal bedeller, kiralananın durumu ve TÜFE oranına göre belirlenen kira bedelinde son olarak hakkaniyet indirimine gitmektedir. Kira bedelinin tespitinde hakkaniyet indirimi yapılması eski kiracının, kiralananı önceden kullanıyor olması nedeniyle kendisine tanınan bir avantajdır.
Bedelin tespiti açısından davacı tarafından dikkat edilmesi gereken dava açıldığı zaman talep edilen artırım miktarıdır. Yüksek bir kira talep edilmesi halinde mahkeme tarafından daha düşük bir kira bedeline karar verilirse, davacı tarafından reddedilen kısımla orantılı olarak bir harç ödenmesine hükmedilmektedir. Bu nedenle kira tespit davası açılmadan mutlaka bir kira avukatından yardım almanızı tavsiye ederiz.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin yapıldığı yer mahkemesidir.
Av. Revşan ÇİFTÇİ & Av. Burhan SOĞUKLUĞU
Detaylı bilgi almak ve danışmanlık hizmetleri için iletişim bölümündeki bilgilerden Kocaeli avukatlık büromuz Av. Revşan Çiftçi Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.
Comments